Markus Diem Meier, Tages Anzeiger, 28.03.2011

Jetzt warnt auch die Finma vor Übertreibungen an den Immobilienmärkten. Die Gefahr geht weniger von den Hauspreisen aus als von der Tragbarkeit der übernommenen Hypothekarverpflichtungen.

Bisher kamen die Warnungen vor Übertreibungen an den Schweizer Immobilienmärkten von der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Jetzt bläst auch die Finanzmarktaufsicht «Finma» ins gleiche Horn. In einem Interview mit der «NZZ am Sonntag» erklärt deren neue Präsidentin Anne Héritier Lachat, es gebe bereits «diverse Ingredienzen, die es für eine Immobilienblase braucht». Drei Gründe hat sie dafür angeführt: Erstens seit längerem sehr tiefe Zinsen, zweitens die Gefahr, dass die seit längerem ansteigenden Immobilienpreise eine falsche Sicherheit vermitteln könnten und drittens die Tatsache, dass in einigen Städten die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.

Die Zinsen sind für die Finma das Hauptproblem, wie auch deren Direktor Patrick Raaflaub in seiner Rede an der Jahresmedienkonferenz der Aufsicht letzte Woche festhielt. Sie könnten einerseits die Banken dazu verleiten, höhere Risiken einzugehen um ihre Rendite aufzubessern. Bezogen auf den Immobilienmarkt würde das bedeuten, die Banken machen Kompromisse bei der Einhaltung der Belehnungsstandards wie zum Beispiel der minimalen Tragbarkeit von Zinslasten oder der maximalen Belehnung von Objekten. Tiefe Hypothekarzinsen als Folge des allgemein tiefen Zinsniveaus sind andererseits ein Grund für die steigenden Immobilienpreise selbst, da sie die Nachfrage nach Hypotheken und damit nach Immobilien anheizen.

Finma nimmt Hypothekenvergabe unter die Lupe
Ob die Banken bei der Kreditvergabe die Standards lascher auslegen, ist umstritten. Keine gibt so etwas offen zu. Marktbeobachter berichten aber immer wieder von Kunden, die entsprechendes vermelden. Genannt wird hier immer wieder Raiffeisen. Offenbar ist aber auch die Finma skeptisch, die von allen Banken umfangreiches Material eingefordert hat, um die Hypothekenvergabepraxis genauer zu durchleuchten.

Die Nervosität der Behörden wegen der Zinsen ist nachvollziehbar. Deutlich tiefer können sie praktisch nicht mehr fallen und viele Zeichen aus der ökonomischen Grosswetterlage sprechen momentan dafür, dass die Schweizerische Nationalbank ihre Leitzinsen in nächster Zeit erhöhen könnte. Dagegen gesprochen hat bisher vor allem der starke Schweizer Franken gegenüber dem Euro. So lange die Europäische Zentralbank ihre Zinsen nicht anhebt, hätte die SNB mit einem Alleingang eine weitere Aufwertung des Frankens riskiert. Doch die EZB hat angekündigt, den Euro-Leitzins demnächst zu erhöhen. Das gibt der Schweizerischen Nationalbank die Möglichkeit, nachzuziehen.

Viele unterschätzen die Risiken
Die Sorge dreht sich vor allem um die Tragbarkeit der gesprochenen Hypotheken für die Immobilienbesitzer. Ein Zinsanstieg ist vor allem für jene ein Problem, die bis anhin mit Immobilienkäufen sehr knapp kalkuliert haben und wenig Geld für steigende Kosten auf die hohe Kante gelegt haben. Dass es diese Kundenklasse gibt, davon berichten unabhängig voneinander Lorenz Heim, Leiter des Zürcher Hypothekenzentrums und Donato Scognamiglio, Geschäfsführer des Immoblienberatungsunternehmens IAZI. Heim berichtet von einem Fall, bei dem ein Käufer 45 Prozent seines Einkommens für die Kosten des Eigenheims aufwenden muss, ein Drittel wäre vernünftig. «Es gibt ein Segment mit Leuten, die sich bis unters Dach verschuldet haben», sagt Scognamiglio.

Obwohl die Immobilienpreise insgesamt weiter steigen, gehen die Fachleute hier nicht von einem drohenden Preissturz aus. Selbst wenn einige sich die kürzlich erworbenen Immobilien nicht mehr leisten können, haben sie wenigstens gute Chancen, wieder Käufer dafür zu finden. Ein Scherbenhaufen würde auch dann zurückbleiben. Ist von Übertreibungen die Rede, werden erneut einige Regionen um den Genfersee, bei Zug, Luzern und an der Goldküste in Zürich genannt, sowie die grossen Städte. Doch das müsse man etwas relativieren, sagt Marco Salvi, Immobilienspezialist der Zürcher Kantonalbank: Strukturelle Faktoren waren seiner Ansicht nach bisher genau so wichtig, wie die tiefen Zinsen. Denn die Preise wurden auch durch die Einwanderung und die Knappheit an verfügbaren Objekten in diesen begehrten Regionen getrieben. Generell sind die Risiken dort weniger hoch, wo die Immobilien zum eigenen Nutzen gekauft werden.

Umgekehrt sieht Donato Scognamiglio von IAZI Gefahren bei sogenannten Renditeliegenschaften: Oft Mehrfamilienimmobilien, die sich reiche Investoren als reine Anlageobjekte gekauft haben. Hier hätten viele Käufer tatsächlich die Risiken unterschätzt, was sich noch rächen dürfte. Genaueres dazu will IAZI morgen an einer Pressekonferenz bekannt geben.