Immobilienblase und explodierende Immobilienpreise im Luxusbereich

Robert Mayer, Tages Anzeiger, 29.10.2010

Nationalbank-Präsident warnt vor einer Immobilienblase

«Ein Nährboden für sich aufbauende Risiken»: Philipp Hildebrand kündigt verstärkte Beobachtung des Hypothekargeschäfts an – und kritisiert die Vergabepolitik gewisser Banken.

Philipp Hildebrand, der Präsident der Schweizerischen Nationalbank, sieht «Warnsignale» im heimischen Immobilienmarkt. Diese äusserten sich in Form «sehr hoher Preissteigerungsraten für Wohneigentum in gewissen Regionen», sagte Hildebrand gestern in einer Rede in Lugano. Noch deutlichere Worte fand der Direktor des Hauseigentümerverbandes, Ansgar Gmür: «An einigen ‹Hotspots› im Raum Genf und Zürich spielt der Markt verrückt.» Dies betreffe insbesondere Luxusobjekte, erklärte Gmür auf Anfrage des Tages-Anzeigers.

Ein Nährboden für sich aufbauende Risiken
Wie Hildebrand ankündigte, wird die Nationalbank gemeinsam mit der Finanzmarktaufsicht Finma die Beobachtung des Hypothekarsektors «weiter verstärken». Ziel sei es, die Risikoneigung sowohl auf Ebene der einzelnen Bank wie auch in der Finanzbranche insgesamt zuverlässiger einschätzen zu können. Aus Sicht des NationalbankPräsidenten bietet das derzeitige Umfeld einen «idealen Nährboden für sich aufbauende Risiken»: Die Hypothekarzinsen seien tief, gleichzeitig herrsche ein starker Wettbewerb auf dem Hypothekarmarkt.

Dabei fallen, so Hildebrand, einige Banken durch «wenig konservative Vergabekriterien» auf – und «gewähren häufig Kredite, welche die von den Banken selbst definierten Kriterien nicht erfüllen». Als problematisch erachtet der Notenbanker ferner, dass einige Banken ausserstande seien, Auskunft darüber zu geben, ob die Vergabekriterien für Hypotheken tatsächlich umgesetzt werden. Dies könne ein Anzeichen dafür sein, dass «diese Banken Schwierigkeiten haben, die Risiken ihrer Schuldner systematisch abzuschätzen».

Seine Einschätzung zum Schweizer Immobilienmarkt fasste Hildebrand so zusammen: Es bestehe heute kein Grund zur Panik, allerdings gebe es auch keinen Grund zur Entwarnung.

«Veritable Preisexplosionen»
Zu einem ähnlichen Schluss kommt der gestern veröffentlichte halbjährliche Report «Immo-Monitoring» des Zürcher Immobilienberaters Wüest & Partner: Den Markt als Ganzes könne man nicht unter den Generalverdacht einer Überhitzung stellen. Dennoch, so heisst es im Bericht, vermögen die «veritablen Preisexplosionen» beim Wohneigentum in einigen Schweizer Gemeinden zu beunruhigen. Als gross wird die Überhitzungsgefahr am linken und rechten Zürichseeufer, in den Schwyzer Steueroasen, im Kanton Zug, aber auch am Genfersee sowie in renommierten Tourismusregionen wie dem Oberengadin erachtet.

Wüest & Partner rechnet gesamtschweizerisch für die nächsten 12 Monate mit Preiserhöhungen bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen von 2,2 bzw. 1,4 Prozent, verglichen mit Verteuerungen von 4,7 respektive 5,7 Prozent in den letzten 12 Monaten. (Tages-Anzeiger)

Matthias Chapman, Der Bund, 28.10.2010

«Auch am Zürichsee sind Villen-Preise von 50 Millionen möglich»

In Genf explodieren die Preise für Luxus-Immobilien. Den Druck in diesem Marktsegment spüren aber auch andere Regionen, so ein Branchenkenner. Am Zürichsee könnten die Preise gar noch höher liegen.


Quelle: newsnetz.ch

«Ich bin schockiert», sagt der Gemeindepräsident der Genfersee-Ortschaft Anières, Patrick Ascheri in einem «10vor10»-Beitrag zum Preis von 74 Millionen Franken, den die jüngste Tochter des kasachischen Präsidenten für eine Villa mit Seeanstoss vor kurzem bezahlt hat. Noch vor zehn Jahren hatte das Anwesen mit acht Millionen Franken für gut einen Zehntel die Hand gewechselt. Am Genfersee scheint die Immobilienwelt verrückt zu spielen. Denn Anières ist beileibe nicht das einzige Beispiel für die Preisexplosion im Markt.

Fragt sich nun, wie die Entwicklung an anderen Hotspots des Schweizer Immobilienmarktes aussieht. Einer, der sich mit Luxusobjekten auskennt ist Adrian Bratschi mit seiner B Real Estate. Der Berner vermittelt Objekte im obersten Preissegment an kaufkräftige Kundschaft. Auch ihm sind Extrembeispiele aus der Genferseeregion zu Ohren gekommen. Weil er die Zahlen nicht aus erster Hand kennt, mag er dazu nicht viel sagen.

«Willst du nicht verkaufen?»
Grundsätzlich aber sind ihm diese Grössenordnungen nicht unbekannt. «Auch am Zürichsee sind Villen-Preise von 50 Millionen möglich», so Bratschi zu Tagesanzeiger.ch. Er muss es wissen, denn er ist auch auf dem Zürcher Markt aktiv. «Ich schaue mir hier jedes Objekt an. Nur sind es leider wenige, die verkauft werden sollen.» In den Gemeinden Zollikon, Küsnacht und allgemein an der Goldküste käme im Topsegment praktisch nichts mehr auf den Markt, schon gar nicht Objekte mit Seeanstoss.

Mit Branchenkollegen hätte er jüngst gerätselt, wie hoch die Preise für «schöne Objekte mit Seeanstoss in Küsnacht» wären. «Wir kamen teilweise auf Zahlen, die über denen aus der Genferseeregion liegen.» Als Makler muss er ein Interesse daran haben, Deals mit solch aussergewöhnlichen Objekten zu haben. Er versucht es auch immer wieder. «Willst du nicht verkaufen», habe er schon Leute gefragt, die solche Juwelen besitzen. Doch die würden praktisch einhellig abwinken.

40-Millionen-Villa am Zürcher Sonnenberg
Bratschi kommen dann doch noch Objekte in den Sinn, welche eine steile Preisentwicklung auch für den Raum Zürich andeuten. «Da war vor rund zwei Jahren ein Haus auf einem Grundstück von 1200 Quadratmetern Fläche, das für schätzungsweise 14 Millionen Franken die Hand wechselte», erinnert sich der Branchenkenner. Oder etwa am Zürcher Sonnenberg sei derzeit auch eine Villa für rund 40 Millionen Franken im Angebot.

Im Übrigen nähme auch in den steuergünstigen Kantonen Zug und Schwyz der Druck auf den Immobilienmarkt zu. Er sieht dort ebenfalls eine Verknappung des Angebots, was preistreibend wirke. Die Abschaffung der Pauschalbesteuerung für reiche Ausländer im Kanton Zürich habe hier das Seine noch dazugetan. Bratschi hält es für möglich, dass bei einer Annahme der Steuergerechtigkeitsinitiative diese Entwicklung wieder in die andere Richtung gehen könnte und der Druck auf die Region Zürich erneut zunehmen würde. «Viele meiner Kunden würden lieber in Zürich, als in der Innerschweiz wohnen.»

Zu tiefe Renditen an den Finanzmärkten
Stellt sich nun die Frage, warum die Immobilienpreise gerade in den letzten Jahren derart zulegten. Was Bratschi aus seinem Umfeld hört, tönt nachvollziehbar: «Die Unsicherheit und vor allem die tiefen Renditen an den Finanzmärkten hat derart zugenommen, dass eine Anlage in Immobilien wieder an Attraktivität gewonnen hat.» Ähnliche Entwicklungen beobachtet er zudem auch im Ausland. «Ich war jüngst im französischen Wintersportort Courchevel. Dort lagen die Preise teilweise noch höher als an teuersten Lagen in der Schweiz.»

Einen anderen Grund für die plötzliche Preisexplosion lieferte der Westschweizer Anwalt Philippe Kenel. «Seit die Banken eine Weissgeld-Strategie verfolgen und dieses unversteuerte Geld zurückweisen, fliessen diese Mittel in den Immobilienbereich», so Kenel gegenüber «10vor10». Dort würde die Herkunft des Geldes viel weniger kontrolliert.

«Erklären Sie mir die Blase»
Dass reine Spekulation hinter der Preistreiberei stecke, glaubt Bratschi nur für die wenigsten Fälle. Zu hoch sei dafür die Grundstückgewinnsteuer. Wer schnell wieder verkaufe, müsse bis zu 80 Prozent des Gewinns an Steuern abliefern.

Angst, dass der Boom bei Luxusimmobilien nur eine riesige Blase ist, die jetzt dann platzt, hat Bratschi nicht. «Erklären Sie mir die Blase. Solche Kunden bewohnen in der Regel die Immobilien, und darum ist der Preis oft eine emotionale Sache.»

Selbst der UBS-Finanzchef erhob den Mahnfinger
Ob Bratschi die Zeichen der Zeit richtig deutet, werden die nächsten Monate und Jahre zeigen. Verschiedene Experten warnten in letzter Zeit vor einer Immobilienblase in der Schweiz. Zuletzt gar der Finanzchef der UBS, John Cryan, als er am Dienstag bei der Präsentation der Zahlen zum dritten Quartal den Finger hob. Seine Bank überwache das Hypothekengeschäft in der Schweiz sehr genau. Das grösste Risiko einer Blasenbildung orteten seine Experten übrigens in der Genferseeregion.


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