Jan Knüsel/ Patrik Berger, Tages Anzeiger, 08.03.2011

Ungebremste Nachfrage nach Immobilien: Gemäss einer Studie der Credit Suisse öffnet sich die Schere zwischen Immobilienpreisen und Einkommen gefährlich. Die Frage nach einer Überhitzung werde dringlicher.


Benötigtes Einkommen für eine Eigentumswohnung, unter Einhaltung konservativer Tragbarkeitsrichtlinien (Jahreseinkommen in CHF)



Veränderung des Anteils angebotener Wohneinheiten am Wohnungsbestand zwischen 4. Quartal 2009 und 4. Quartal 2010



Historische Entwicklung der Hypothekarzinsen (in Prozent)

Bildquelle: Tages Anzeiger


In mehreren Regionen der Deutsch- und Westschweiz könnten laut der Grossbank Credit Suisse (CSGN 38.91 2.37%) (CS) weniger gut verdienende Haushalte nach einem Zinsanstieg in Zahlungsnot geraten.

Am gefährlichsten sei die Lage in den Kantonen Genf, Waadt, Zug und Tessin, schreibt die Bank in ihrer diesjährigen Studie zum Immobilienmarkt. Steigen die Zinsen zum langfristigen Mittelwert, kommen nach der Prognose der CS die unteren Einkommensschichten, aber auch zum Mittelstand gezählte Haushalte unter Druck.

Mehr als ein Drittel fürs Wohnen
Die «Goldene Finanzierungsregel» geriete somit aus den Fugen: Ein Haushalt müsste dann mehr als ein Drittel seines Einkommens für Wohnen ausgeben, was nicht mehr verhältnismässig ist.

«In der Region Genfersee ist der Markt schon jetzt extrem heiss», sagte CS-Ökonom Martin Neff am Dienstag bei der Vorstellung des Berichts vor den Medien. Die Wohnpreise würden schon seit mehr als einem Jahrzehnt steigen: Für Neff muss dies zu einer «Korrektur» der Lage führen, einen veritablen Crash erwartet der Experte aber nicht.

Viel neuer Wohnraum in den Agglomerationen
Im Zürcher Ballungsraum, der ebenfalls als Hot Spot gilt, halten die relativ hohen Einkommen mit den galoppierenden Immobilienpreisen indes Schritt. Zudem sei in den Agglomerationen in den letzten Jahren viel Wohnraum entstanden, sagte Neff. Dorthin weichen wegen Wohnpreisexplosion in der Stadt vor allem Familien mit tieferen und mittleren Einkommen aus.

Auch landesweit könne nicht von einer Überhitzung gesprochen werden, sagte Neff. Allerdings wäre eine solche auch kaum einzudämmen. «Fakt ist: Was im Moment abgeht, ist der Markt», sagte der Ökonom. Ausser für die CS könne er nicht sagen, nach welchen Kriterien die Hypothekenvergabe der Banken geregelt sei.

Die CS habe ihren Marktanteil im hart umkämpften Wohnfinanzierungsgeschäft verringert, weil sie weiterhin strenge Vergabekriterien habe. Wer Marktanteil kaufe, müsse beim Preis oder bei der Risikoprüfung Zugeständnisse machen, warnte Neff indirekt an die Adresse anderer Banken.

Schweiz wird zu einem Volk von Eigentümern
Die Verlockung des Wohneigentums auf die Schweizer bleibt dank der tiefen Zinsen indessen gross. Wohneigentum war jahrzehntelang im Schnitt 8 Prozent teurer als das Mieten, nun kostet es rund ein Drittel weniger. Für CS-Experte Thomas Rieder hat sich die frühere «Eigentumsprämie» zu einem «Eigentumsdiscount» gewandelt.

Die Schweizer würden so mehr und mehr zu einem Volk von Eigentümern. Die Mieter hingegen können laut CS davon ausgehen, dass ihre Mieten auch bei steigenden Zinsen bis mindestens 2013 konstant bleiben. Erst dann bewege sich der Referenzzinssatz, der momentan bei 2,75 Prozent liegt, wieder nach oben, sagte Rieder.

Für Vermieter wie Immobiliengesellschaften, Versicherungen oder Pensionskassen, die aus ihren Immobilien Profit schlagen, schmelzen dadurch allerdings die Margen zusammen. Der Referenzzinssatz steigt nicht im Einklang mit den Zinsen und die Mieten können daher nicht sofort erhöht werden.